Wohngemeinnützigkeit als neuer gemeinnütziger Zweck!

Die Bundesregierung hatte im Koalitionsvertrag vereinbart, eine neue Wohngemeinnützigkeit (NWG) einzuführen, die neben dem sozialen Wohnungsbau zusätzlich dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffen soll. Nach der Auflösung der Koalition wurde mit der Verabschiedung des Jahressteuergesetzes 2024 (JStG 2024) die NWG als einziges Reformvorhaben zur Gemeinnützigkeit umgesetzt. Weitere der geplanten Neuregelungen sind in dieser Legislaturperiode nicht mehr zu erwarten.

Die Wohngemeinnützigkeit wurde als zusätzlicher gemeinnütziger Zweck in § 52 Abs. 2 AO als Nummer 27 ergänzt. Gemeinnützig ist damit auch die „Förderung wohngemeinnütziger Zwecke“ durch die vergünstigte Wohnraumüberlassung an hilfsbedürftige Personen i. S. d. § 53 AO. Die Bedürftigkeitsgrenzen wurden zudem soweit angehoben, dass 60 % der Haushalte als Mieter begünstigt sein können! Die Hilfsbedürftigkeit soll aus Vereinfachungsgründen nur zu Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses nachzuweisen sein. Nach der Gesetzesbegründung soll die Miete dauerhaft unter der marktüblichen Miete liegen. Die Regelung tritt ab dem 01.01.2025 in Kraft.

Der Bundesfinanzhof hatte bereits 1996 grundsätzlich positiv zu einer solchen „Zweck-Vermögensverwaltung“ zugunsten hilfebedürftiger Personen geurteilt. Unklar war bisher, wie das Erfordernis des (jährlichen) Nachweises der Hilfsbedürftigkeit mit dem Mietrecht in Einklang gebracht werden kann. Hierfür bietet der Gesetzgeber mit dem Verzicht auf den jährlichen Nachweis eine pragmatische Lösung an, wenn auch unter Inkaufnahme von „Fehlbelegungen“.

Die Einführung als neuer gemeinnütziger Zweck kann bedeuten, dass vor der Aufnahme vergünstigter Vermietungen als steuerbegünstigte Zweckverwirklichungsmaßnahme erst eine Satzungsänderung erforderlich wäre. Eine solche Satzungsänderung wird dieses Jahr kaum mehr umzusetzen sein, sodass sich die Frage der Anwendung der NWG erst ab 2026 stellen dürfte. Eine baldige Verwaltungsverlautbarung zu weiteren Anwendungsfragen und möglichen Übergangsregelungen ist wünschenswert, um der NWG Schwung zu verleihen.