Vereinbarung einer Reservierungsgebühr für Makler in dessen Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam

Real Estate Praxistipp

Rita Eberl

Rechtsanwältin

Da hat man sein Traumhaus endlich gefunden! Doch die Finanzierung des Kaufpreises „steht“ noch nicht. Bis das der Fall ist, könnte das Objekt der Begierde bereits an andere verkauft sein. In einer solchen Situation ist mancher geneigt, mit dem Makler zu vereinbaren, dass dieser es für ihn reserviert – gegen gesondertes Entgelt. Aber ist die Verpflichtung zur Zahlung einer Gebühr dafür, dass der Makler davon absieht, den anderweitigen Verkauf des Objekts zu fördern, wirksam?

Der Fall

Ein Ehepaar möchte ein Einfamilienhaus kaufen. Dazu schließt es einen Maklervertrag. Die Maklerin weist den Kaufinteressenten eine ihren Wünschen entsprechende Immobilie nach. Mehr als ein Jahr nach Abschluss des Maklervertrages schließen die Parteien zusätzlich einen von der Maklerin vorgelegten vorformulierten Reservierungsvertrag. Durch ihn verpflichtet sich die Maklerin, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 1% des Kaufpreises (€ 4.200) einen Monat lang exklusiv für die Kaufinteressenten vorzuhalten. Die gezahlte Gebühr soll beim Kauf mit der Maklerprovision verrechnet werden. Die Kaufinteressenten können den Kaufpreis nicht finanzieren. Deshalb nehmen sie vom Kauf Abstand. Von der Maklerin verlangen sie die Rückzahlung der Reservierungsgebühr - nach der Entscheidung des BGH zu Recht.

Nach Auffassung des BGH benachteiligt der Reservierungsvertrag die Maklerkunden aus den nachfolgend genannten Gründen unangemessen und ist daher unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB):

Auch eine erst lange nach dem Maklervertrag formularmäßig abgeschlossene Reservierungsvereinbarung ist als eine den Formular-Maklervertrag um eine zusätzliche Verpflichtung des Makler ergänzende Nebenabrede zu beurteilen.
Die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ist selbst dann ausgeschlossen, wenn der Makler selbst das Scheitern des Kaufs zu vertreten hat.
Aus dem Reservierungsvertrag ergeben sich für die Kunden keine nennenswerten Vorteile. Der Eigentümer wird durch ihn nicht daran gehindert, die Immobilie ohne Mitwirkung des Maklers anderweitig zu verkaufen. Dass die bereits erfolgte Zahlung verfällt, wenn sie nicht im Wege der Verrechnung mit dem Kaufpreis verwertet werden kann, übt vielmehr auf den Kunden unangemessenen Druck zum Erwerb des Objekts aus.
Seitens des Immobilienmaklers ist keine geldwerte Gegenleistung zu erbringen.
Die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Vergütung des Maklers gleich widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags. Nach diesem ist eine Provision nur geschuldet, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.

PSP-Praxistipps

Die formularmäßige Vereinbarung einer Reservierungsgebühr ist auch dann unwirksam, wenn sie bereits im ursprünglichen Maklervertrag enthalten ist (BGH, Urteil vom 23.09.2010 – III ZRE 21/10).
Ohne notarielle Beurkundung kann die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr auch formnichtig sein (§§ 311b Abs. 1, 125 BGB), wenn sie wegen ihrer Höhe auf den Kaufinteressenten einen unangemessenen Druck zum Erwerb der Immobilie ausüben kann (vgl. OLG Dresden, Hinweisbeschluss vom 23.08.2016 – 8 U 964/16, und LG Freiburg, Urteil vom 16.11.2000 - 3 S 154/00).
Verschiedentlich wird die Auffassung vertreten, der Makler verwirke seinen Provisionsanspruch, wenn er seinen Auftraggeber veranlasst, eine unwirksame Reservierungsvereinbarung zu unterzeichnen (LG Berlin, Urteil vom 23.12.1999 - 5 O 352/99).
Mit der Verpflichtung, das Objekt für befristete Zeit keinem anderen zum Kauf anzubieten, verstößt der Makler im Regelfall gegen seine Verpflichtungen gegenüber dem Eigentümer (Verkäufer). Ohne dessen Zustimmung darf der Makler sie daher grundsätzlich nicht eingehen.
Aber selbst eine nicht mit dem Makler, sondern mit dem Eigentümer abgeschlossene Reservierungsvereinbarung bietet ohne notarielle Beurkundung und ohne Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Kaufinteressenten keinen hinreichenden Schutz vor einem anderweitigen Verkauf.
Eine rechtssichere Alternative zur Reservierungsvereinbarung ist der Abschluss eines Kaufvertrages unter Vorbehalt eines zeitlich befristeten, aber sonst an keine Voraussetzungen gebundenen Rücktrittsrechts. Tritt der Käufer fristgerecht vom Kauf zurück, hat der Makler nicht einmal einen Provisionsanspruch. Denn wenn im Maklervertrag nicht individualvertraglich wirksam Abweichendes vereinbart ist, entsteht der Provisionsanspruch erst dann, wenn die Frist abgelaufen ist, ohne dass die rücktrittsberechtigte Partei ihr Recht ausgeübt hat (BGH, Urteil vom 13.01.2000 - III ZR 294/98). Der Käufer wird aber regelmäßig die dann vergeblich aufgewendeten Notarkosten zu tragen haben.