Mietvertrag zur Unterbringung von Flüchtlingen - kein Wohnraummietvertrag

Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 23.10.2019, Az. XII ZR 125/18

Schließen Gemeinden Mietverträge mit dem Vermieter von Mehrfamilienhäusern, um dort ihnen zugewiesene Flüchtlinge unterzubringen, handelt es sich selbst dann nicht um Wohnraummietverträge, wenn die Verträge ausdrücklich so bezeichnet werden.

Schließt eine Gemeinde einen Mietvertrag mit dem Vermieter eines Mehrfamilienhauses, um dort ihr zugewiesene Flüchtlinge unterzubringen, so handelt es sich selbst dann nicht um einen Wohnraummietvertrag, wenn der Vertrag ausdrücklich so bezeichnet wird. Langfristige Kündigungsausschlussfristen sind daher auch jenseits der im Wohnraummietrecht geltenden Beschränkungen wirksam.

Der Fall:

Die Kläger verlangen von der beklagten Gemeinde die Zahlung rückständiger Miete, deren Begleichung die Gemeinde insbesondere mit Berufung auf eine zwischenzeitlich erfolgte ordentliche Kündigung verweigert. Die Beklagte mietete von den Klägern mit einem als „Mietvertrag über Wohnräume“ überschriebenen Formularmietvertrag ein Wohnhaus, in dem die Beklagte beabsichtigte, bis zu 14 Personen unterzubringen, die ihr als Flüchtlinge zugewiesen werden. Der Mietvertrag sieht eine Regelung vor, wonach das Recht beider Mietvertragsparteien, den Vertrag zu kündigen, für eine Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird. Aufgrund des Rückgangs der Flüchtlingszahlen ist das Haus niemals belegt worden. Die Gemeinde kündigt daher das Mietverhältnis vorzeitig vor Ablauf der 5-Jahres-Frist. Die Kündigungsausschlussklausel sei unwirksam, außerdem bestehe ein außerordentliches Kündigungsrecht u.a. wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Der BGH weist die Revision der Beklagten gegen das der Klage stattgebende Urteil zugunsten des Klägers zurück. Dies aus folgenden Gründen:

Die für fünf Jahre vereinbarte Kündigungsausschlussklausel habe Bestand. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung sei unwirksam und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung handele oder um sog. formularmäßige Vertragsklauseln. Bei individualvertraglich vereinbarten Mietverträgen habe der BGH schon mehrfach entschieden, dass selbst bei einem Wohnraummietverhältnis die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung für sehr lange Zeit ausschließen können. Aber selbst wenn es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte, halte die Klausel der Inhaltskontrolle im konkreten Fall stand. Denn obwohl der Mietvertrag als „Wohnraummietverhältnis“ bezeichnet sei und die Parteien das Mietverhältnis erkennbar den Regelungen über die Wohnraummiete unterstellen wollten, liege kein Wohnraummietvertrag vor.

Für die Abgrenzung sei allein auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Vertragsobjekts vertragsgemäß verfolge. Wohnraummiete liege daher (nur) vor, wenn die Räume dem Mieter zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Die Beklagte, die als juristische Person ohnehin keinen eigenen Wohnbedarf haben könne, hat die Immobilie jedoch nicht angemietet, um ihren eigenen Wohnbedarf zu stillen, sondern denjenigen der ihr zugewiesenen Flüchtlinge. Ferner bestehe anders als bei der Anmietung von Wohnraum durch eine natürliche Person bei einer Gemeinde kein Mobilitätsinteresse. Deshalb werde die Beklagte durch eine langfristige Bindung an den Mietvertrag auch nicht unangemessen benachteiligt. 

Ein Recht der Beklagten zur vorzeitigen Kündigung ergäbe sich ferner nicht unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage. Denn hierfür sei nur Raum, wenn es um Erwartungen und Umstände gehe, die nach den vertraglichen Vereinbarungen nicht in den Risikobereich einer der Parteien fallen. Hier trage jedoch die Gemeinde jedoch das Verwendungsrisiko.

PSP-Praxistipp:

Wichtigstes Abgrenzungskriterium ist die Abrede der Parteien über den Verwendungszweck. Wenn es sich hierbei nicht um „eigenes Wohnen oder durch Angehörige“ handelt, liegt kein Wohnraummietvertrag vor. Entscheidend ist hierbei nicht die tatsächliche Nutzung durch den Mieter, welche ggfs. vertragswidrig zum eigenen Wohnen erfolgt, sondern der das Rechtsverhältnis prägende vereinbarte Vertragszweck. Damit ist auch die sog. Zwischenvermietung im Hauptverhältnis an einen Mieter, der die Räume einem anderen Mieter als dessen Wohnraum zur Verfügung stellen soll, niemals Wohnraummiete. Auf sie findet vielmehr das Gewerberaummietrecht Anwendung.