Grunderwerbsteuer: Endgültiges Aus für „RETT-Blocker“-Strukturen

In einer erst in 2018 veröffentlichten Entscheidung hat der BFH geurteilt, dass für die Zwischenschaltung einer Personengesellschaft zwischen Anteilseigner und Immobiliengesellschaft die gleichen grunderwerbsteuerlichen Grundsätze der Anteilsvereinigung gelten, wie bei der Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft. Dies bedeutet (auch schon für Zeiträume bis zur Einführung des grunderwerbsteuerlichen Tatbestandes der „wirtschaftlichen Anteilsvereinigung“ im Juni 2013), dass ein (auch mittelbarer) Erwerb von mindestens 95 % der Anteile an einer zwischengeschalteten Personengesellschaft der Grunderwerbsteuer unterliegt, soweit diese wiederum zu mindestens 95 % die Anteile an einer Immobiliengesellschaft hält.

Bis zur Einführung des o. a. Tatbestandes der „wirtschaftlichen Anteilsvereinigung“ (§ 1 Abs. 3a GrEStG) war es im Hinblick auf einen Erwerb einer Immobiliengesellschaft möglich und gängige Praxis, eine Personengesellschaft zwischenzuschalten, um einer schädlichen mittelbaren Anteilsvereinigung auf Ebene des Erwerbers zu entgehen. Bei dieser sog. „RETT-Blocker“-Gestaltung wurde in der Regel ein Kommanditist zu 94,9 % bis teilweise sogar zu 100 % an einer Personengesellschaft beteiligt, die zu 100 % – unmittelbar oder mittelbar über weitere Zwischengesellschaften – die Anteile an der Immobiliengesellschaft hielt. Die Komplementärgesellschaft (meist in der Form einer GmbH) war dabei zu 0 % bis 5,1 % vermögensmäßig an der Personengesellschaft beteiligt. Entscheidend war dabei, dass die Anteile an dieser Komplementärgesellschaft zu unterhalb von 95 % vom Kommanditisten (oder seines unmittelbaren oder mittelbaren Gesellschafters) gehalten wurden, während ein fremder Dritter (häufig eine Bank) die restlichen Anteile von mehr als 5 % an der Komplementärgesellschaft hielt.

Der Clou: Obwohl der Kommanditist bis zu 100 % wirtschaftlich an der Immobiliengesellschaft beteiligt sein konnte, wurden ihm aus Sicht der Grunderwerbsteuer weder seine Beteiligungen der Personengesellschaft, noch indirekt deren Beteiligung an der Immobiliengesellschaft zugerechnet. Deshalb war es ihm möglich, die Immobiliengesellschaft (mittelbar) zu übertragen, ohne dass beim Erwerber eine schädliche Anteilsvereinigung und damit Grunderwerbsteuer ausgelöst wurde.

Der Grund lag darin, dass bezüglich der für eine Anteilsvereinigung relevanten 95 %-Grenze bei Personengesellschaften auf die sogenannte „sachenrechtliche“ Betrachtung abzustellen war. Hiernach hielt letztlich sogar ein nur zu 0 % beteiligter Komplementär einen maßgeblichen sachenrechtlichen Anteil an der Personengesellschaft. Aus diesem Grund war bei dieser „RETT-Blocker“-Struktur auch der zu 100 % beteiligte Kommanditist grunderwerbsteuerlich nicht in relevanter Weise an der Personengesellschaft und damit an deren Tochter-Immobiliengesellschaft beteiligt. Doch damit soll nun Schluss sein. So hat der BFH aktuell entschieden, dass auch bei Personengesellschaften nicht auf diese „sachenrechtliche“ Betrachtung abzustellen sei, sondern es vielmehr auf die vermögensmäßige Beteiligung ankommt. Das Urteil kam insoweit überraschend, als damit die bislang herrschende Meinung (manifestiert auch durch eine Entscheidung des BFH aus dem Jahre 2001), zur Frage der Anwendbarkeit der „sachenrechtlichen“ Betrachtung aufgegeben wurde und dazu auch die Voraussetzungen für einen Vertrauensschutz für nicht gegeben erachtet wurden.

In der Praxis ist diese Entscheidung insbesondere für Fälle relevant, die vor Einführung des Tatbestandes der „wirtschaftlichen Anteilsvereinigung“ im Juni 2013 verwirklicht wurden und die noch nicht festsetzungsverjährt sind. Dies ist vor allem deshalb brisant, weil der BFH ebenfalls betont hat, dass die grunderwerbsteuerliche Anzeigepflicht unabhängig davon besteht, ob die Parteien einen grunderwerbsteuerlich relevanten Vorgang als solchen erkannt haben oder nicht. Ist also eine objektiv erforderliche Anzeige unterblieben, wird die Festsetzungsverjährung gehemmt. Umso mehr können relevante Immobilien-Transaktionen, die sich bis Juni 2013 die beschriebenen „RETT-Blocker“-Strukturen zunutze gemacht haben, durchaus noch nicht der Festsetzungsverjährung unterliegen und in Betriebsprüfungen aufgegriffen werden.