IDW ERS IFA 1 n. F.: Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden

Durch das neue Klimaschutzgesetz 2023 besteht die gesetzliche Verpflichtung, den Gebäudebestand bis zum Jahr 2045 klimaneutral zu sanieren. Fraglich bei den notwendigen Investitionen ist, wie diese handelsrechtlich zu beurteilen sind. Entsprechend sah auch der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss (IFA) des IDW Handlungsbedarf zur Neufassung des IDW RS IFA 1. Konkret definiert die Stellungnahme, ob es sich bei baulichen Maßnahmen an bestehenden Gebäuden um aktivierungspflichtige Herstellungskosten handelt oder um sofort aufwandswirksame Erhaltungsaufwendungen. Aktivierungspflichtige Herstellungskosten liegen vor, wenn eines der Kriterien des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB erfüllt ist:

• Herstellung eines Vermögensgegenstandes,

• Erweiterung eines Vermögensgegenstandes,

• Wesentliche Verbesserung eines Vermögengegenstandes, die über dessen ursprünglichen Zustand hinausgeht.

Die Überarbeitung enthält zwei Neuerungen: Zum einen eine Konkretisierung in Bezug auf die Erweiterung von Vermögensgegenständen, zum anderen ein zusätzliches Kriterium bei der Definition einer wesentlichen Verbesserung.

Erweiterung:

Die Negativabgrenzung einer Erweiterung bestand im alten IDW RS IFA 1 in der Beurteilung, ob es sich bei dem Vermögensgegenstand um eine selbstständig verwertbare Anlage handelt (beispielsweise war eine Aufdach-Photovoltaik-Anlage keine Erweiterung). Nach der Änderung steht nun der einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang im Mittelpunkt. Demnach handelt es sich bei dem vorgenannten Beispiel der Photovoltaik- Anlage zunächst um einen selbstständig verwertbaren Vermögensgegenstand. Besteht allerdings die Pflicht zum Einbau der Anlage oder wird der mit ihr erzeugte Strom (nahezu) ausschließlich im betreffenden Gebäude verbraucht, sieht die Stellungnahme einen einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen der Anlage und dem Gebäude. Entsprechend wird zukünftig eine aktivierungspflichtige Gebäudeerweiterung angenommen, die zusammen mit dem Gebäude abzuschreiben ist. Im Ergebnis ergeben sich daraus wesentliche Unterschiede in der Bilanzierung, beispielsweise bei der Bestimmung der betriebswirtschaftlichen Abschreibungsdauer.

Wesentliche Verbesserung:

Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn durch bauliche Maßnahmen entweder die Nutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder die Gebäudequalität über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinaus verbessert wird. Die Beurteilung einer wesentlichen Verbesserung der Gebäudequalität erfolgt dabei in Anlehnung an die Steuerrechtsprechung. Demnach müssen mindestens drei der zentralen Bereiche der Gebäudeausstattung, die den Gebrauchswert eines Gebäudes maßgeblich bestimmen, angehoben werden. Darunter fallen zum Beispiel Maßnahmen zur Wärme- und Energieversorgung oder Fenster. Durch die Neufassung kommt nun ein neues Kriterium hinzu. Maßnahmen, die zu einem geringeren Energieverbrauch führen, können nun bei der Beurteilung berücksichtigt werden. Der Ausschuss geht bei einer Reduzierung des Energieverbrauchs von mindestens 30 % regelmäßig davon aus, dass es sich um aktivierungspflichtige Herstellungskosten handelt.

Die Neufassung des IDW RS IFA 1 soll erstmals auf Abschlüsse für Geschäftsjahre anzuwenden sein, die nach dem 31.12.2024 beginnen. Bereits aktivierte Vermögensgegenstände haben Bestandsschutz und bleiben unberührt.