BGH stärkt die Rechte von Immobilienkäufern bei Maklergeschäften

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 21. März 2024 (Az.: I ZR 185/22) wichtige Klarstellungen zu den Pflichten eines Immobilienmaklers bei der sogenannten Doppelbeauftragung getroffen. Bei einer Doppelbeauftragung arbeitet der Makler für beide Parteien eines Immobilienkaufs – also für den Verkäufer und den Käufer.

Rechtlicher Hintergrund

In der Vergangenheit musste oft der Käufer die vollständigen Maklerkosten bei einem Immobilienerwerb tragen. Dies selbst dann, wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde. Der mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ (wirksam seit 23.12.2020) eingeführte § 656c BGB sollte dies ändern und die Last der Maklergebühren gerechter verteilen. Darin ist bei einem Wohnungskauf bzw. Erwerb eines Einfamilienhauses,  Doppelhauses oder Reihenhauses durch einen Verbraucher verpflichtend eine hälftige Teilung der Maklercourtage zwischen Verkäufer und Käufer vorgesehen.

Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Dasselbe gilt, wenn der Makler einer der beiden Parteien nachträglich den Maklerlohn erlässt. Auch in diesem Fall kann der Makler weder vom Käufer noch vom Verkäufer einen Maklerlohn verlangen.

Problematisch war, dass § 656c BGB dem Vertragspartner des Maklers keinen Auskunftsanspruch gegen den Makler zugesteht. Eben hier - am Auskunftsanspruch gegenüber dem Makler - setzt nun die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an.

Sachverhalt

Im konkreten Fall ging es um den Verkauf einer Doppelhaushälfte. Ein Maklerunternehmen hatte von beiden Parteien – Verkäufer und Käufer – jeweils eine Provision von 3,57 % des Verkaufspreises verlangt. Der Käufer weigerte sich jedoch, die Provision zu zahlen, und forderte vom Maklerunternehmen Nachweise über die hälftige Teilung der Maklercourtage, insbesondere die Vorlage des Maklervertrags mit der Verkäuferseite. Das Maklerunternehmen legte diese Nachweise nicht vor, woraufhin der Käufer die Zahlung verweigerte. Das Maklerunternehmen verklagte daraufhin den Käufer auf Zahlung der Maklercourtage.

Das Landgericht wies die Klage des Maklerunternehmens auf Zahlung der Provision ab, weil es die geforderten Nachweise nicht erbracht hatte. Das Oberlandesgericht München hingegen entschied später, dass der Käufer die Provision zahlen muss, da ein Recht auf Einsicht in die Unterlagen des Maklers gesetzlich nicht vorgesehen sei.

Wie entschied der BGH?

Der BGH hob das Urteil des OLG auf und stellte fest, dass dem Maklerkunden ein Auskunftsrecht zustehe und das Maklerunternehmen deswegen verpflichtet sei, dem Kunden alle wichtigen Informationen zu geben, die für den Provisionsanspruch relevant sind. Dies ergebe sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben, der in § 242 BGB verankert sei. Der Makler müsse transparent machen, ob und wie er für beide Seiten tätig ist und ob die gesetzlichen Regelungen, insbesondere die Teilung der Maklercourtage, eingehalten wurden.

Darüber hinaus hat der BGH klargestellt, dass ein Kunde im Falle einer Doppelbeauftragung neben dem Auskunftsanspruch das Recht habe, den Maklervertrag zwischen dem Makler und der anderen Partei einzusehen. Dieses Recht basiere auf § 810 BGB, welcher Einsicht in eine Urkunde gewähre, wenn darin ein Rechtsverhältnis beurkundet sei, das ihn betreffe und er ein rechtliches Interesse an der Einsicht habe.

Folgen für die Praxis

Im Falle einer Doppelbeauftragung des Maklers besteht für den Maklerkunden sowohl ein Auskunftsanspruch als auch ein Einsichtsrecht gegenüber dem Makler, zumindest in den Maklervertrag des anderen Maklerkunden.

Macht der Maklerkunde diese Ansprüche geltend, kann er die Zahlung der Provision verweigern, bis ihm die Auskunft erteilt bzw. die Einsicht gewährt wird. Dieses Zurückbehaltungsrecht kann dazu führen, dass die Klage auf Zahlung der Provision abgewiesen wird.

Fazit

Der BGH stärkt die Rechte von Verbrauchern im Falle der Doppelbeauftragung des Maklers beim Erwerb einer Wohnimmobilie. Die bisher strittige Frage, ob der Makler gegenüber dem Kunden zur Wahrung des Halbteilungsgrundsatzes auskunftspflichtig ist, hat der BGH nun zugunsten des Kunden entschieden. Der BGH verleiht damit dem gesetzlich verankerten Halbteilungsgrundsatz für Maklercourtagen die notwendige Durchschlagskraft.